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Rebus sic stantibus o la nueva vía judicial para aliviar la asfixia de los locales de los centros comerciales
En la época que vivimos, la cláusula ‘rebus sic stantibus‘ ha cobrado gran relevancia. La sentencia en cuestión consigue una rebaja de la renta para el arrendatario, así como la adaptación de los gastos comunes en función de las ventas realizadas. Adicionalmente, se obtiene la supresión de la cláusula que importe un tiempo de obligado cumplimiento del contrato de arrendamiento.
Esto supone un precedente muy importante para cualquier inquilino que se encuentre en un centro comercial, ya que las condiciones y cuotas acordadas antes de la pandemia en muchos casos no se pueden mantener actualmente. Así lo ha dictado el Juzgado de Primera Instancia nº8 de Murcia. Este fallo del 1 de septiembre de 2021 impone un renta variable y gastos de mantenimiento dependientes de las ventas, además de la ya mencionada eliminación de la duración mínima del contrato.
La resolución basada en la aplicación de la cláusula ‘rebus sic stantibus’ inserta elementos que alivian la carga soportada por los arrendatarios debido al covid, asumiendo el arrendador una mayor proporción de las pérdidas.
Estas son las grandes novedades del caso, dado que son muchas las reclamaciones contra centros comerciales de rebaja de la renta mínima garantizada que han tramitado ya los tribunales, pero no se desconoce que alguna hubiera ido más allá y hubiera impuesto la revisión de los gastos de mantenimiento y la eliminación de la cláusula de duración obligatoria.
Manuela Sánchez Vilella. Socia directora de Vilai Abogados.
En el proceso, la parte demandante -el comercio- solicitaba que se ajustara el contrato de arrendamiento a las circunstancias actuales, en las que la pandemia ha influido de manera muy notable, mediante la cláusula rebus sic stantibus.
En el caso particular del demandante, el covid había impactado gravemente, debido a que su actividad está orientada a la venta de artículos y productos vinculados con los viajes. Evidentemente, el contexto actual del covid, había quebrado por completo el equilibrio anterior de las prestaciones recíprocas pactadas. Esto quedó demostrado por la aportación del IVA devengado de los pasados años 2019 y 2020, acompañado de un informe sobre la evolución de las ventas.
Requisitos de la cláusula rebus sic stantibus
Esta sentencia desglosa aquellos requisitos necesarios para que la cláusula ‘rebus sic stantibus’ pueda ser aplicada.
El primer requisito es que se produzca una «alteración extraordinaria e imprevisible» de los elementos que intervienen en el negocio cuando se firmó el contrato, de forma que la base del negocio resulta alterada. Por otro lado, que estas alteraciones frustren el objetivo del contrato o se produzca un «grave perjuicio y excesivamente oneroso».
En tercer lugar, debe haberse intentado la negociación, siendo la solución perseguida la extinción o modificación del contrato, de forma que se redistribuyan las pérdidas y ganancias de una forma justa y equitativa.
Según el juez, los dos primeros requisitos «se dan con creces», ya que existe «una situación extraordinaria», la pandemia a nivel mundial, que ha impuesto altas restricciones a la normal circulación de las personas, lo que por supuesto ha incidido negativamente en la base del negocio.
«Las circunstancias que influyen en la venta de productos de viaje no son ahora los mismos que antes de la pandemia y mucho menos durante el estado de alarma».
Por último, hay constancia de que ha existido un intento de negociación por parte del inquilino. Basándose en todo ello, en la protección de los puestos de trabajo de las personas y en las modificaciones sobre el contrato demandadas por el arrendatario, «han de aprobarse las mismas tal y como las pide la parte«, concluye el juez.
Por todo lo mencionado, la sentencia del juez basada en la cláusula rebus sic stantibus determina:
- Eliminación de la renta mínima, se sustituye por uan renta variable.
- Los gastos de mantenimiento de las zonas comunes se calcularán en función de las ventas.
- Se eliminar la cláusula de duración del contrato de obligado cumplimiento.
- Se prohíbe la inclusión del arrendatario en listas de impagados.
- Se prohíbe el desahucio del arrendatario o reclamaciones de impago.
Fuentes: El Confidencial y Economist Jurist
